Luciano Brandão Brito, 60 anos, está no olho do furacão dos ataques da Aseopp às Associações Pró-Construção – ataques desproporcionais, desnecessários e desarrazoados, como AnderSonsBlog não se cansa de lembrar.

Contabilista formado pela Universidade Federal de Sergipe, empresário, tem formação em Gestão de Negócios, Gestão de Empreendimentos e com três MBAs: pela Fundação Getúlio Vargas fez Gestão Empresarial, Marketing e Gerenciamento de Projetos.

Ou seja, o cabra é preparado para o que se propõe a fazer a partir da Condominial, empresa de assessoria que surge a partir de uma situação bem comum, sem nenhum glamour, mas com muita ralação, suor e trabalho.

Para conhecer um pouco da história de Luciano, da Condominial e entender porque o sistema associativo tira os cabelos da cabeça de quem sempre achou que dominaria o mercado imobiliário pela falta de opções justamente no mercado, confira mais uma edição do GRANDES ENTREVISTAS aqui em AnderSonsBlog a partir de agora. Aliás, a entrevista foi realizada no canteiro do Premier, que é um empreendimento comercial gigantesco em Aracaju. E Luciano nos recebeu justamente no escritório de onde ele presta a toda a assessoria à obra e que fica… no próprio canteiro!

Boa leitura e ótimos entendimentos acerca do que é que move os sonhos de tanta gente em busca de um imóvel do jeito que essa mesma gente deseja e imagina, tendo poder de voto e de veto pra tudo o que envolve o futuro imóvel em questão e que, ao final e ao cabo, é o que se consegue numa das Associações Pró-Construção, ora pois! Simbora!

Anderson Christian

Especial pro AnderSonsBlog

Melhor do que falar sobre o que se faz, é falar como se preparou para chegar até o que se faz. E como é que Luciano da Condominial se preparou para fazer o que faz em termos de assessoria para as Associações Pró-Construção? “Eu me capacitei para tudo o que for relacionado a projetos. Se quer construir uma ponte, eu sei como fazer. Se quer construir um prédio, eu sei como fazer. Se for pra montar uma fazenda, eu sei como fazer. Mas em nenhuma dessas atividades eu preciso ser engenheiro, eu preciso ser gestor! Porque é o gestor que faz o planejamento.

A nossa especialidade na Condominial é planejamento, gestão, assessoria e administração. É nisso que a gente é bom. A gente administra associações, que são grandes empreendimentos, que representam um sonho, uma perspectiva de uma pessoa ter um apartamento que essa pessoa desejou”.

Mas você e a Condominial não são os primeiros – e espera-se que não sejam os últimos (risos) – a atuarem nessa seara de assessorar pessoas interessadas em participar e construir pelo sistema associativo, não é verdade? “É bom lembrar que o sistema associativo funciona em Sergipe há mais de 40 anos, desde Andrade Mendonça, que foi o pioneiro, e tiveram vários administradores de sistemas associativos. Teve o de Ananias, teve o de Lins, teve o de Lúcio, teve o pessoal da Petrobrás e teve o da então famosa Cobertura, que eram auditores fiscais da Secretaria da Fazenda do Estado que resolveram montar uma empresa para assessorar o sistema associativo. Inicialmente com colegas de trabalho deles, mas que abrangeu de uma forma espetacular a todos naquela época. Isso porque o que é bom se torna desejo de consumo de todo mundo, as pessoas só vão procurar as coisas boas, né? Jamais alguém vai procurar uma coisa ruim!

É assim com o sistema associativo: porque ele é um desejo de consumo de todo mundo? Porque é muito bom pra quem entra. E é muito ruim pra quem tá fora!”.

Mas e como é que se deu o seu contato direto com o sistema associativo e com as Associações Pró-Construção? “Assim começou a minha história: há 30 anos atrás, existia essa empresa chamada Cobertura, que tinha três donos e cujo o escritório era em frente ao Shopping Jardins. E a pessoa ia lá, tinha um arquiteto, um gestor e eles apresentavam o projeto. Só que naquela época era diferente: há 30 anos atrás, planejamento no Brasil era uma coisa inimaginável. Hoje em dia ainda não é tão bem difundido, imagina lá atrás! Então naquela época o que era? Juntar um grupo de pessoas pra poder juntar o dinheiro, comprar um terreno, fazer um projeto e construir um prédio. Era fazer uma poupança pra isso. Mas ali as coisas poderiam demorar até 10 anos! Apesar de existir, naqueles tempos o planejamento não era eficiente. Existia, mas não resolvia. Então o que aconteceu?

Eles, os donos da Cobertura, entregaram o empreendimento Vale dos Lagos, que levou um bom tempo para ser entregue. Depois, quando estavam no segundo empreendimento, o Velasquez, eles tiveram problemas pessoais e resolveram não continuar. O que eles decidiram fazer? Como não tinham comprado o terreno ainda, eles iriam devolver o dinheiro e acabar com aquela associação, aquele condomínio, pois antigamente se chamava condomínio e depois é que se normatizou e passou a se chamar associação.

Mas aí já existiam outras associações além do Velasquez, como o Bonet, Ômega, várias. Se pegar, hoje, são mais ou menos quatro mil unidades de empreendimentos associativos. Mas aí (com esse término da associação do Velasquez), entramos eu e meus três sócios, que na época éramos associados individuais, e numa determinada assembleia o pessoal da Cobertura explicou que não estaria mais continuando com a administração do Velasquez e que a opção era devolver o dinheiro pra todo mundo, ou alguém continuar.

Aí foi quando eu e meus três sócios levantamos a mão e dissemos que estaríamos dispostos a continuar a fazer”.

Então foi uma situação em que vocês também estavam no papel de associados e queriam ver o empreendimento seguir adiante e ser finalizado. E conseguiram isso? “Sim. Aí foi quando conseguimos entregar esse primeiro empreendimento como pessoas físicas, o Velasquez, pois estávamos naquela associação. E foi um imenso sucesso aqui em Aracaju pelo tempo em que foi feito, pela forma como foi entregue, pelo preço e logo após terminado, dois, três meses, veio um grupo de pessoas de 30 e depois aumento para 40 pessoas pedindo pra gente desenvolver um projeto que era de um terreno ali próximo da Farolândia, que era o Portal do Farol. E assim o fizemos. Como já tínhamos o know how de já termos construído o primeiro, fazendo parte da construção dele como associados, em conjunto com o engenheiro, no sistema associativo, aí então a gente desenvolveu esse projeto”.

Aí teria sido o start, afinal o primeiro empreendimento vocês estavam apenas como associados. Mas nesse segundo, já estavam prestando assessoria, não é isso? “Exatamente. Quando a gente conseguiu montar em questão de um mês esse grupo, logo depois começou a chegar mais pessoas pedindo mais, porque a região dos Jardins estava sendo amplamente negociada, pois a Norcon estava vendendo vários terrenos, e pessoas e mais pessoas começaram a nos procurar. E aí foi que a gente resolveu atender a isso e fomos já de forma diferente: fizemos um estudo de área pra fazermos o primeiro nos Jardins, que foi o Jardins Residence.

Esse grupo pediu, fomos juntos negociar com a Norcon e fizemos o planejamento. Que planejamento? Inicialmente um estudo pra ver se era viável. E baseado nisso a gente monta a empresa, fecha o contrato com a Norcon, pedindo um prazo para pagar e pra montar o grupo. E é isso que é feito até hoje”.

Esse teria sido o embrião para a formação efetiva da Condominial como empresa de assessoria? “Isso. A partir daí fizemos um planejamento diferenciado, sendo que a partir daí a gente conseguiu colocar know how, inteligência e formas diferentes de se fazer diferente. E isso fez com que os associados pudessem opinar em todos os processos, desde o início, desde a compra do terreno, até a entrega. E é assim até hoje. Temos bancos de dados de pessoas que querem um terreno na Farolândia, outras querem no Mosqueiro um condomínio de lotes, outros querem na Barra, outros no Garcia, outros na Atalaia, uns na beira da praia, outros no bairro. Se nós pudéssemos atender a todo mundo, seria uma maravilha, mas não é possível porque a Condominial ela tem objetivo específico. A gente vai para onde o associado decidir ir”.

Mas esses bancos de dados acabam dando uma noção do sucesso que é a Condominal, correto? “Sim. E porque? Porque o que nós fazemos como Condominial é diferente de tudo. Primeiro porque a Condominial não é uma construtora e nem é incorporadora. Não trazemos o passivo de uma construtora, não trazemos aquele perfil do cara que é o todo poderoso, que é o dono de tudo. Em contrapartida, o sistema associativo é altamente democrático. Quando nasce um sistema associativo, primeiro que ele é sempre baseado no anterior. Mas o estatuto, as normas podem ser alteradas. Pode até ser alterado a mim, enquanto Condominial, como gestor. O poder das associações é tão grande que pode tirar a gente, se assim os associados decidirem”.

Mas essa democracia vai até que ponto? “O fato é que todos os associados podem opinar se querem um apartamento maior ou menor, um quarto maior, um quarto menor, se quer um banheiro menor, uma varanda maior, se quer um tipo de piso. Isso antes, no desenvolvimento. Quando o projeto é aprovado por todos, segue-se o projeto”.

Mas a principal crítica é pela falta do registro de incorporação. Dá para esclarecer porque nas Associações Pró-Construção esse registro não é obrigatório? “Porque o sistema associativo não precisa de registro de incorporação? Porque quem decide o que vai ser são os associados, não é o incorporador.

Essa lei de incorporação foi feita porque lá atrás, incorporadores maldosos, construtores maldosos lançavam empreendimentos e não entregavam o que deveriam.

No nosso caso, quando é concebida uma associação, embora já tenha um estudo, um desenvolvimento, planta, projeto e foto, tudo isso só terá valor se os associados aprovarem. E isso é feito já na primeira semana (de existência de uma associação). E inclusive eles opinam sobre tudo. Se está dentro da lei, se está dentro da norma, se está dentro do Plano Diretor, se os associados aprovarem, tem que ser feito. E tudo dentro do custo e do orçamento que também é aprovado”.

Outra crítica é que vocês não deveriam, hipoteticamente, atualizar os preços. Isso procede? “Dizem por aí que os preços são reajustados e que não poderiam. Isso é uma falácia. É claro que o empreendimento que começa hoje e vai durar 5 anos, no mínimo tem que se ter a inflação. E em alguns casos as associações nem precisam pagar essa diferença porque ela é coberta pelas aplicações financeiras, pela poupança que eles fizeram. E em outros casos nem é preciso pagar porque a economia de gestão nossa é tão grande que sobra dinheiro. E esse dinheiro é devolvido ou é abatido do custo final.

Muitas vezes uma unidade que está prevista para R$ 1 milhão acaba custando R$ 900 mil. Sobra R$ 100 mil. E é de quê que esse dinheiro sobra em caixa? Sobra de aplicações financeiras e redução de tempo de obra por conta da gestão. Isso incide sobre o tempo de contratação de equipe”.

O foco de vocês, da Condominial, não é construir e nem incorporar. Você falou muito em foco no planejamento. Como é que isso funciona? “Vamos fazer uma comparação interessante: uma obra pública, cujos responsáveis por fazer o projeto são os órgãos públicos, que intencionam fazer o desenvolvimento, seja com uma escola, seja com uma ponte, seja com o que for,

levam de seis meses a um ano de planejamento. Fazem a licitação e depois passam 6 anos, 10 anos, fazendo a obra. Porque? Porque não houve planejamento. No Brasil você passa 1 ano planejando e 10 anos construindo. Não tenho nada contra isso, só que a minha gestão é privada.

Eu gerencio e assessoro pessoas que têm dinheiro e eu tenho responsabilidade com o dinheiro delas. Eu não sou órgão público. A Condominial é exatamente o contrário, nós somos gestores de planejamento. A gente passa quatro, cinco anos planejando e dois anos construindo. Vamos dar um outro exemplo: a gente não vê esses supermercados enormes? Eles primeiro fazem o planejamento. E depois, em seis meses, entregam o empreendimento pronto. O que eles fizeram? Passaram três anos planejando, produzindo, fabricando as partes, e depois em seis meses entregam pronto. E isso é exemplo de gestão. A Condominial é exatamente assim. Passamos 4, 5, 6 anos planejando, e depois entregamos em 2 anos ou menos”.

Então a relação de negócio de vocês com as Associações Pró-Construção se baseia fundamentalmente na assessoria, no planejamento e na gestão dos processos todos, é isso? “E a Condominial é paga para fazer isso. Nós somos construtora? Não! Nós somos incorporadora? Não! Quem constrói é o engenheiro de uma construtora. Se você não tem uma construtora, é o próprio engenheiro que vai construir. É o arquiteto que faz o projeto. E a Condominal assessora tudo isso, administra esse processo. E é esse know how que a Condominial faz. E porque a Condominial faz tão bem feito e tão bonito? Exatamente por que além de ter planejamento, além de ter gestão, no sistema associativo não se faz economia de palito, não se faz economia de materiais e insumos para se ter lucro, como as construtoras fazem, como as incorporadoras fazem.

Usamos sempre os melhores materiais para que se tenha a melhor qualidade e ainda pagamos com o menor preço. E porque isso acontece? Porque no sistema associativo só se começa a obra quando tiver 70% do dinheiro em caixa e sem precisar pegar dinheiro em banco.

E aí, quando a gente compra, quando a gente fez todo o planejamento da obra, a gente consegue comprar barato porque a gente compra à vista. Isso barateia 10%, pelo menos. E quando se pega um valor global de R$ 50 milhões, você consegue economizar R$ 5 milhões. Aí ou a gente devolve dinheiro ou o associado deixa de pagar a diferença”.

Mas você poderia dar um exemplo prático de tudo isso que você acabou de relatar? “Se a gente pegar uma obra como o Cartier, que foi a última que a gente entregou, vão lá ver a velocidade com que foi feito o prédio, que foi em menos de 24 meses, e o play que tem lá. As fotos estão aí, nos sites, pra todo mundo ver. E aí vem a valorização do empreendimento.

É algo extraordinário. Aracaju nunca teve nada igual. Só nos últimos 10 anos, com o sistema associativo, que a gente está tendo esse tipo de empreendimento com altíssimo padrão e com qualidade também na entrega”.

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