Em mais uma incursão pelo mundo das Associações Pró-Construção, desta feita AnderSonsBlog conversa com Felipe Maia Nunes, 41 anos, Engenheiro Civil, o responsável pela Nunes Condominial, mais uma empresa de assessoria para as associações e de administração de obras. Ou, para ficar melhor esclarecido, mais uma empresa que está ajudando a modernizar o segmento imobiliário sergipano, a exemplo do que já ocorre em todos os estados do país. E essa entrevista se deu no Jardim Europa Medical Center, nos Jardins, obra feita pelo sistema associativo e entregue há coisa de quatro meses e que enche os olhos pela sua grandiosidade – e, nesta entrevista, Felipe explica que tudo o que se vê no Jardim Europa foi decisão dos associados, o que, mais uma vez, comprova a eficiência do modelo associativo e as grandes vantagens para os associados a partir desse tipo de obra. Mas vamos ao que Felipe expõe na entrevista de forma esclarecedora e, porque não dizer, de maneira inquestionável por conta da transparência nas suas palavras e nas ações praticadas pelas Associações Pró-Construção.

E, antes de mais nada, vamos situar aonde é que Felipe Maia Nunes surge nesse contexto, através da Nunes Condominial, na assessoria às Associações Pró-Construção? “Eu vim da área de imobiliária, de vendas. Eu vendia grandes terrenos, inclusive para as incorporadoras, assim como já vendi muitos imóveis das incorporadoras também”.

Bem, então, pela sua atuação anterior, não dá para renegar a atividade de incorporação, né verdade? “Não, jamais reneguei e nem renego as grandes incorporadoras. Aí está também a minha família! Carlos Orlando, da Santa Maria, é irmão da minha mãe, é meu tio. Meu pai, Tasso Nunes, também Engenheiro Civil, nasceu e viveu na Norcon com Tarcísio e Luiz Teixeira, passando quase 50 anos lá. Então eu tenho total respeito pelas construtoras e incorporadoras, não tenha dúvida disso. Agora, venhamos e convenhamos, o mercado mudou bastante!

Se você olhar em todo o país, no Ceará, por exemplo, o mercado de alto padrão lá é no sistema associativo, todo ele! Os prédios de alto luxo em Fortaleza, todos eles, são do sistema associativo.

Inclusive a Moura Dubeux fez em Salvador (BA), em Ondina, aonde era o Salvador Hotel, um empreendimento todo no sistema associativo. Em Recife (PE) também são várias obras da Moura Dubeux pelo sistema associativo”, relata Felipe.

Mas, então, como se deu a “virada de chave” para buscar a prestação dessa assessoria para as associações? “Eu era imobiliária e entendi que o mercado pedia obra a preço de custo. E na obra a preço de custo é possível dar melhores acabamentos, com os clientes escolhendo esses acabamentos. Numa obra das incorporadoras normais, quando é entregue o apartamento, uma boa parte dos proprietários fazem uma reforma para entrar nesse apartamento. E isso é um absurdo, pois se torna um transtorno pro proprietário e pros vizinhos. E isso é muito diferente do sistema associativo, em que o sócio já escolhe o material que quer. Na verdade, os associados escolhem tudo o que querem nas assembleias.

Esse prédio aqui (Jardim Europa Medical Center, no Jardins), esses mármores italianos, tudo isso foi aprovado pelos associados. E olha o acabamento que ficou! É diferenciado!

Parece até que é fora de Sergipe, na linha dos prédios de alto nível de São Paulo! E isso incomoda um pouco, pois tem acabamentos diferenciados”, destaca Felipe Nunes apontando para o hall do Jardim Europa que é, efetivamente, um primor em beleza e qualidade, conforme AnderSonsBlog pode atestar pessoalmente e aconselha a quem quiser entender o que uma obra das Associações Pró-Construção é capaz de entregar aos seus associados que faça uma visita ao Jardim Europa. Vale muito à pena!

Mas vamos reforçar um ponto para que não fique a impressão de que se trata de algum tipo de “briguinha” entre as partes, ao menos do que diz respeito a parte de vocês, empresas que como a Nunes prestam assessoria às Associações Pró-Construção. Vocês têm algo contra as construtoras e as incorporadoras? “De forma alguma! O mercado tem público para todos, e só quem ganha são os consumidores. Aqui temos empresa que trabalha com incorporação e com administração e consegue abranger diversos públicos. Seria uma analogia entre uber e taxi, sendo que nós não temos um representante, e ele possui uma associação, que é a Aseopp, e como ele tem muito poder na área da construção civil, e sempre dominou o mercado, hoje tomou como meta impedir esse sistema. Sistema esse que está em atividade em vários estados brasileiros e aqui chegou há muitos anos, vem crescendo, crescendo e ele está vendo uma maneira de impedir esse crescimento”, avalia o diretor da Nunes Condominial.

E Felipe Nunes vai adiante na sua análise do atual mercado imobiliário sergipano. “E eu digo uma coisa que é muito importante: o sistema de incorporação e o sistema associativo têm público para ambos. Ele não precisa tentar acabar com o sistema associativo. E porquê?

Porque no sistema associativo só entra quem pode pagar o imóvel todo naquele prazo! E fica um pagamento mais forte! Na incorporação a pessoa só paga 30% até o imóvel ficar pronto, depois recorre a banco para financiar em prestações bem mais baratas. Então, a grande massa do público não pode comprar pelo sistema associativo, mas pode pela incorporação.

Então achar que sistema de associações está acabando com o negócio dele? Se no sistema associativo é decidido tudo em assembleias, como é que vai ter memorial descritivo? Não tem o menor sentido!”, indigna-se Felipe Nunes, numa alusão direta ao presidente da Aseopp, Luciano da Celi, que é quem vem atacando o sistema associativo de construção.

Bem, já que os sistemas, entre incorporação e associação, são tão diferentes, o que é que faz tanto sucesso e que atrai cada vez mais pessoas para as Associações Pró-Construção? “A característica do sistema associativo é todo mundo bancar a obra e se fazer a obra com o recurso do próprio associado. Eu, quando administro uma obra, não me considero o construtor, eu me considero um prestador de serviços para os associados e eles, sim, são os donos da obra. Inclusive trocar a própria empresa administradora, eles têm poder para tudo! É uma coisa que não tem cabimento esses argumentos usados pelo presidente das Aseopp. Simplesmente não tem! É o público que decide o que quer fazer, o que quer mudar, o que quer instalar, o tamanho do imóvel, diminui, aumenta, tudo é decidido em assembleia, no conselho gestor, no conselho fiscal, tudo para se tomar essas decisões”.

Mas sempre é bom um exemplo prático! “Sim, e esse é o Jardim Europa Medical Center. Hoje é o maior centro médico do Nordeste, com 365 salas, 800 vagas de garagem, 8 elevadores, é um prédio diferenciado. Foi entregue há pouco tempo, quatro meses, e já temos vários médicos atendendo, muitos elogios ao local, ao prédio, de como ficou bonito, de como ficou bem-acabado.

Ao todo foram 5 anos e meio, sendo dois anos de meio da fase de poupança e três anos de obra efetivamente. E é uma obra imensa, com 36 mil metros quadrados, o que dá 4 prédios normais desses de uma vez só!

É uma obra gigante, massuda”, detalha Felipe Nunes.

Mas para além de um bom exemplo, também é interessante que o leitor e a leitora possam ter uma visão mais ampla de como a Nunes Condominial está, na atualidade, inserida na assessoria e administração de obras das Associações Pró-Construção. “Temos agora cinco empreendimentos em formação, já com associados e começando. Estamos assessorando mais duas obras, uma depois do Sollo, que é o Ocean Ville, que é um condomínio horizontal, e outra lá depois do Mosqueiro, o Sun View, que é um outro condomínio horizontal. No Jardim Europa os associados estão super felizes por tudo o que foi entregue, os elevadores, por exemplo, têm um ‘pé direito’ de 2,70 m, são elevadores diferenciados para até 21 pessoas, e se pensou nisso tudo, como um mall embaixo, que já começa a ter ocupação, garagens muito amplas, assim o prédio todo, o conjunto ficou muito satisfatório e está todo mundo feliz.

Nas obras que estão em andamento, depois das assembleias para a definição de todos os detalhes da obra em si, agora temos a prestação de contas para mostrar o que está se fazendo, os avanços, o percentual em que a obra se encontra. E isso é feito através de um informativo mensal,

com os detalhes da obra, como estão as contas, aonde o dinheiro está aplicado, tudo isso através do informativo”, explica.

Então o grande poder do associado fica claro nas obras das Associações Pró-Construção pelo fato de tudo ser decidido em assembleia, com a opinião e voto de cada associado sendo respeitado. Mas quando a obra começa, as assembleias podem ocorrer também? “Nessa fase as assembleias até podem acontecer, mas não são necessárias, até porque as próprias assembleias elegeram o conselho gestor, o conselho fiscal, e essas atividades que estão sendo executadas elas precisam da assinatura de todo o conselho gestor que foi eleito pelas assembleias. Ou seja: estamos sendo fiscalizados o tempo todo pelo conselho gestor que foi eleito nas assembleias. E é bom que isso fique claro: não está nas minhas mãos, enquanto Nunes Condominial, está nas mãos do conselho gestor, do conselho fiscal. E qualquer associado pode falar com o conselho gestor ou falar com a administradora e dizer ‘vamos fazer uma assembleia’. É 100% do processo nas mãos dos associados”, confirma Felipe sobre quem manda na obra de fato é cada um dos associados e associadas, né isso?

Outro ataque comum nas perseguições da Aseopp contra as Associações Pró-Construção diz respeito ao preço de custo. Qual o diferencial do associativo em relação as incorporações que resulta nesse preço de custo, afinal? “No sistema de preço de custo, imagine que o associado da obra está pagando tudo isso, e o grande trunfo da obra pelo associativo é que, como eu disse, de um lado é mais pesado para o associado, porque ele tem pagamentos mais fortes e por isso mesmo que tem mercado para a incorporação. Acontece que, no associativo, a gente tira o agente banco da jogada, porque quando a incorporadora faz um prédio, ela toma um financiamento no banco, por isso que na obra da incorporadora nós vemos a placa dizendo ‘essa obra é financiada pelo Banese, pelo Banco do Brasil, pelo Itaú, pelo Bradesco’.

No sistema de associação, quem paga toda a obra são os associados. Na incorporação existe um juros muito forte do banco. E quem paga, no final das contas, é o cliente! No associativo, quem paga, quem faz a poupança, é o associado, então é você construindo para você mesmo! De fato, isso faz a obra sair mais barata.

Mas porquê? Porque isso está previsto em lei há muitos anos, a obra por administração. Imagina você querer construir um prédio, ter as condições financeiras e ser proibido! E é isso o que o presidente da Aseopp tenta barrar”, analisa o diretor da Nunes Condominial.

Nesse caso não temos como fugir do debate – ou mesmo do embate – por uma razão óbvia: as Associações Pró-Construção são atacadas como se fossem um negócio que não oferece segurança aos seus associados. Isso procede? “De jeito nenhum! Inclusive é muito mais seguro do que o próprio sistema de incorporação. Ele, Luciano da Celi, bateu muito nessa tecla nas entrevistas que ele deu, de que o sistema associativo é perigoso. E veja, no sistema de incorporação o dono de todos os imóveis é a incorporadora. No sistema associativo, logo no início, quando se compra o terreno, a escritura já vai no nome do associado. Então, perceba: se você pegar o histórico dos últimos anos, as três maiores incorporadoras do estado de Sergipe tiveram problemas financeiros e fecharam. Norcon, Nassau, Cosil fecharam. E eu não conheço nenhum caso do sistema associativo que deu problema. Até porque os associados têm controle sobre tudo, elegem o conselho gestor, o conselho fiscal.

Ele tenta tirar o direito do cidadão possuir o seu imóvel pelo sistema de associação. Ele afeta mais a sociedade do que as próprias empresas de administração de obras.

Nosso público, no sistema associativo, como o pagamento é mais forte, tem que ser pago em cinco anos todo o valor do imóvel, acaba sendo um público esclarecido. Aí Luciano cita muito que o público não está esclarecido. É muito pelo contrário, são advogados, funcionários públicos de alto escalão, médicos, são pessoas muito esclarecidas. Então todos sabem o que estão fazendo, aonde estão entrando”, finaliza Felipe Mais Nunes.

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